November 2014

Kúpiť dom či byt, alebo si ho len prenajať? Hľadať na vlastnú päsť, alebo cez realitnú kanceláriu? A ktoré lokality sú najlepšie a kde bývanie radšej nepozerať?

Čím do neznámejšieho prostredia sa človek sťahuje, tým viac času  a pozornosti musí týmto otázkam venovať.  „Keď človek nepozná Bratislavu, je veľmi ťažké pochopiť vhodné lokality, zorientovať sa v dopravných zápchach, službách alebo v susedskom prostredí. Na tomto bode sme naozaj strávili veľa času,“ opisuje nedávnu skúsenosť manažér Peter Irikovský, ktorý pochádza z Považskej Bystrice a po rokoch života v zahraničí sa prisťahoval do slovenského hlavného mesta.

Kvalita bývania v satelitoch na juhovýchod od Bratislavy, z ktorých ľudia denne dochádzajú do práce aj vyše hodiny a často v nich chýbajú aj základné služby, môže byť naozaj diametrálne odlišná od života v okrajových častiach mesta s dobrým dopravným spojením a rozvinutou spoločenskou infraštruktúrou ako je Rača či Dúbravka. Tieto lokality sú navyše na rozdiel od juhovýchodu hlavného mesta priamo na úpätí Malých Karpát, čo môže byť pre aktívnych ľudí či mladé rodiny s deťmi tiež dôležité.

Začať s prenájmom

Novinárka Halka Tytykalová, ktorá sa realitám venuje na portáli reality.sme.sk, odporúča začať s prenájmom bytu. „Iba tak je možné si dobre obhliadnuť miestne pomery vo vybranej lokalite a prípadne ju potom zmeniť.“

Život v prenájme je na Slovensku stále skôr okrajovou záležitosťou. V roku 2013 u nás vo vlastnom bývalo podľa štatistického úradu Európskej únie Eurostat až 90,5 percenta ľudí, menší podiel podnájomníkov medzi obyvateľmi majú v EÚ už len Litva a Rumunsko.

„Kúpa, respektíve prenájom nehnuteľností je do určitej miery aj odra­zom národných zvyklostí,“ konštatuje v analýze Národnej banky z roku 2014 expert na nehnuteľnosti Mikuláš Cár.

Na Slovensku má však vysoký podiel vlastníkov bytov aj čisto ekonomický dôvod, prenajímanie nehnuteľností u nás vyjde z dlhodobého hľadiska podstatne drahšie. „Z orientačného porovnania nákladov vyplýva obecný záver, že len pri uvažovanom kratšom pobyte v danej lokalite (do zhruba 7 rokov) je výhodnejšie si nehnuteľnosť prenajať, inak je z ekonomickej stránky výhodnej­šie si nehnuteľnosť kúpiť,“ radí Cár.

Prenajíma sa najmä v Bratislave

Odlišná situácia ako vo zvyšku Slovenska je v Bratislave, kde žije v prenájmoch veľa mladých ľudí, ktorí sa do hlavného mesta prisťahovali za prácou či štúdiami. Na celoslovenskom portáli nehnutelnosti.sk  bolo v roku 2013 až 76 percent prenajímaných nehnuteľností práve v Bratislavskom kraji. Pomerne široký výber bytov na prenájom je však aj v ďalších väčších mestách. „Ide často o byty v novostavbách, ktoré majitelia kúpili v čase krízy a snažia sa ich aspoň prenajať,“ hovorí Tytykalová.

Priemerne ceny za mesačný prenájom 2-izbového bytu sa pohybujú zhruba od 230 eur za byt v pôvodnom stave v Banskobystrickom kraji až po 716 eur v novostavbe v Bratislavskom kraji.

Byty na prenájom bývajú na Slovensku v drvivej väčšine zariadené, pri podpise zmluvy sa zväčša vopred platí kaucia vo výške jedno- až trojmesačného nájomného.

Ak si byt prenajímate cez realitnú kanceláriu, výška jej provízie sa zvyčajne pohybuje vo výške jednomesačného nájomného. V tejto provízii je zahrnutá aj odmena spolupracujúcej advokátskej kancelárie za vypracovanie a pripomienkovanie nájomnej zmluvy. „V realitnej praxi je zvykom, že províziu platí ten, kto o službu realitnej kancelárie požiada, teda jej klient, ktorým môže byť tak nájomca ako aj prenajímateľ,“ hovorí Tytykalová.

Rozdiely v regiónoch sú veľké

Bratislavský kraj dominuje aj v počte novostavieb, zo zhruba 15 tisíc bytov dokončených v roku 2013 stojí v Bratislave a jej okolí až 4-tisíc. V rokoch 2001 až 2011 zaznamenali najväčší prírastok bytov na tisíc obyvateľov v neďalekej Stupave, kde vďaka tomu stúpol počet obyvateľov za desaťročie o vyše 1200.  

Ak sa rozhodnete pre kúpu nehnuteľnosti, najvýhodnejšie sú v súčasnosti ceny domov, pri ktorých v priemere zaplatíte za meter štvorcový 1079 eur. Pre rozsiahlejšiu výmeru však na ne spravidla treba väčšiu hotovosť a najžiadanejšími nehnuteľnosťami na Slovensku tak zostávajú 2- a 3-izbové byty. Ich cena sa výrazne rôzni od lokality, kým v Medzilaborciach zaplatíte za meter štvorcový v 3-izbovom byte okolo 206 eur, v bratislavskom Starom Meste to je desaťnásobok. Orientačné ceny nehnuteľností aj ich vývoj vo všetkých okresoch môžete sledovať na podstránke nehnutelnosti.sk.

Na Slovensku existuje viacero stránok s ponukami bytov na predaj i prenájom, medzi najznámejšie patria www.reality.sk, ktoré prevádzkuje Národná asociácia realitných kancelárií Slovenska, ale aj www.topreality.sk, www.trh.sk, reality.sme.sk.

S realitkou či na vlastnú päsť?

Výhoda sprostredkovania kúpy alebo prenájmu cez realitnú kanceláriu spočíva najmä v tom, že inzerát zadaný na väčších realitných serveroch býva štrukturovaný a býva už z neho zrejmé, či cena zahŕňa aj prevádzkové náklady a ak nie, v akej výške si ich bude treba doplatiť.

Dobré realitné kancelárie majú zväčša aj presné informácie o výhodách a nevýhodách jednotlivých lokalít a zabezpečia zákazníkovi aj právny servis.  „Kúpa nehnuteľnosti dnes už nie je jednoduchou záležitosťou. Cez 90 percent predávaných nehnuteľností je nejakou formou zaťažených. Úvery sa vyplácajú úvermi a tak ďalej.  Takéto procesy ovládajú bezchybne skutočne len ľudia, ktorí sa tomu seriózne venujú,“ upozorňuje na ďalšiu výhodu kúpy nehnuteľnosti cez realitného makléra šéfka bratislavskej kancelárie Bond reality Daniela Danihel Rážová.

Makléra treba otestovať

Pri výbere realitky Tytykalová odporúča čítať recenzie zákazníkov na internete i vyhľadať rady známych. „Veľa napovie aj kultúra komunikácie a prezentácie nehnuteľnosti. Kupujúci si kompetentnosť môže vyskúšať niekoľkými otázkami, napríklad či sú v byte optické káble a v ktorých izbách je možné napojiť priamo počítač, kde sa nachádza elektrometer, ako sa zabezpečuje upratovanie v dome, alebo či má dom k dispozícii uzatvorený priestor pre kontajnery,“ radí novinárka. „Iba skutočne dobrý maklér takéto otázky zodpovie, alebo promptne zistí odpovede.“

Cena provízie realitky pri predaji nehnuteľností sa zväčša pohybuje na úrovni 3 až 7 percent z predajnej sumy.

Ak sa človek rozhodne kupovať byt napriamo, Tytykalová odporúča vyhľadať aspoň právnu pomoc. „V prvom rade treba trvať na písomnej zmluve, v žiadnom prípade sa neodporúča úhrada hotovosťou bez písomného podkladu, pri skladaní väčšej sumy peňazí je vhodné využívať uloženie peňazí v banke (vinkulácia) alebo do úschovy cez notára či advokáta,“ radí odborníčka.

Pri kúpe nehnuteľností tiež treba brať na zreteľ to, že vlastníkom sa kupujúci stáva nielen na základe zmluvy, ale až po zápise do katastra nehnuteľností.

Trvalý pobyt nie je pri hypotéke podmienka

Ak pri kúpe bytu potrebujete hypotéku, rok 2014 je v doterajšej histórii na jej čerpanie najvýhodnejší. Ceny u nás z európskeho priemeru nevybočujú, priemerné úročenie najčastejších hypoték s viazanosťou na 1 až 5 rokov sa v júni 2014 pohybovalo na úrovni okolo 3,3 percenta.

Slovenské banky poskytujú úvery aj Slovákom dlhodobo žijúcim v zahraničí. „Ak sa jedná o slovenských občanov, bez ohľadu na to, či tu majú trvalý pobyt, poskytujeme im všetky typy úverov a dokladovanie je úplne rovnaké ako u štandardných klientov s dlhodobým pobytom na Slovensku,“  vraví hovorca Slovenskej sporiteľne Štefan Frimmer. „Ostatní klienti – spoludlžníci, ktorí nie sú občanmi Slovenska,  musia mať povolenie na pobyt v Slovenskej republike,“ dodáva.

Banky od klientov, ktorí žili v cudzine, vyžadujú rovnaké doklady ako od ostatných zákazníkov, rozdiel je len v tom, že výšku ich príjmov si zväčša nevedia vyhľadať v databázach Sociálnej poisťovne. V takomto prípade banky klientom odporúčajú, aby si všetky doklady o príjmoch v zahraničí pred čerpaním úveru zabezpečili.

Bez občianstva treba pôdu najprv obrábať

Banky poskytujú hypotéky aj ľuďom, ktorí príjmy preukázať nemôžu alebo nevedia. „Klientom môže pomáhať na úvere príjmom iná osoba, prípadne je možné ako zabezpečenie založiť aj nehnuteľnosť, ktorá nie je vo vlastníctve žiadateľa . Počas úverového vzťahu môže klient tieto podmienky kedykoľvek zmeniť,“ vysvetľuje hovorkyňa Tatra banky Marína Masárová.

Pri kúpe i prenájme nehnuteľností majú rovnaké podmienky ako obyvatelia Slovenska aj cudzinci. Odlišná situácia platí pri kúpe poľnohospodárskej a lesnej pôdy. Cudzozemec k nim nemôže nadobudnúť vlastnícke práva. Obmedzenie však neplatí pre ľudí, ktorí na Slovensku dedia, alebo na pôde hospodária najmenej tri roky.